美国CPI今晚来袭,拐点将至?美联储还能嘴硬多久******
对于美国政府和美联储而言,通胀依然是眼前最重要的经济问题。外界正在密切关注周四将发布的2022年12月消费者价格指数CPI数据,超预期降温的数据可能让有关提前结束加息周期的猜测进一步升温,从而加剧风险资产的波动性。
不过美联储态度明面上尚未发生变化,多位官员连番发表鹰派言论,市场与美联储之间有关政策路径的博弈正在展开。
CPI月率或意外转跌
作为2月决议声明前为数不多的重磅数据,即将公布的通胀数据重要性不言而喻。华尔街最新预计,去年12月美国CPI同比增长从此前的7.1%放缓至6.5%,不考虑能源和食品的核心CPI同比增长5.7%。值得注意的是,CPI环比增速可能降至零以下,如果成为现实将是2020年5月以来的首次。
能源价格回落被视为物价降温的主要动力。美国汽车协会AAA数据显示,去年12月美国汽油价格下跌逾12%,燃料价格是过去一年CPI上行的重要推手。与此同时,受供应链瓶颈缓和及全球经济下行压力影响,上月工业金属等原材料价格也呈现调整态势。
上游原材料价格变动减轻了企业的成本压力。随着消费需求降温,去年底美国工厂活动持续承压。供应管理协会(ISM)12月制造业活动指数进一步回落至48.4,创2020年5月以来最低水平。分项指标中,生产价格指数已经回落到疫情以来的最低水平。
作为通胀的另一大组成部分,住房通胀压力也在缓解。抵押贷款利率飙升打压了房地产市场销售,房价涨幅迅速收窄,也影响了租房市场。美联储主席鲍威尔在去年12月议息会议后的新闻发布会上也提及了房租问题,认为只要租赁通胀指标持续下降,住房服务通胀会在某个时候开始回落。
根据Realtor.com的数据,全美租金涨幅已经连续十个月放缓,11月同比增速降至3.4%,这是19个月以来的最小涨幅。克利夫兰联储近日公布的研究指出,租金数据走势往往比CPI中的住房指标领先一年左右。
高盛首席经济学家哈齐乌斯(Jan Hatzius)本周发布报告表示,抵押贷款利率提高导致美国住房市场疲软,这将有助于将今年的核心通货膨胀率降至3%以下,低于联邦公开市场委员会FOMC 3.5%的预测。
相比之下,服务业通胀依然棘手。服务业从业人员占据美国就业的大部分,去年10月,服务业通胀一度增长超7%,这是自1982年以来的最快速度。嘉信理财指出,目前劳动力市场最紧张的行业基本都集中在服务业,这也推高了薪资压力和潜在的通胀风险。不过经济放缓已经开始冲击服务业,在连续扩张30个月之后,美国ISM非制造业指数在2022年年末跌破荣枯线,消费需求在经济不确定性下大幅萎缩,并开始影响包括科技在内的部分行业的就业岗位。
牛津经济研究院高级经济学家施瓦茨(Bob Schwartz)此前在接受第一财经记者采访时表示,服务价格对经济降温的抵抗力更强,与劳动力成本的联系更为紧密。尽管就业市场有所降温,但整体依然火热,低失业率环境下不少企业依然面临招聘困境和用工成本的挑战。
结合去年的市场情况,最新通胀数据可能会引发市场巨震。摩根大通分析师泰勒(Andrew Tyler)预计,任何显示美联储抗通胀行动取得进展的迹象都会刺激美股。“通胀降温应该有助于熊市反弹,因为现有的仓位部署可能导致市场对空头回补反应过度。如果CPI跌破6.4%,标普500指数或将上涨3%至3.5%。”他写道。
美联储保持嘴硬
与上周类似,本周以来多位美联储官员在讲话中继续传递“鹰派情绪”。旧金山联储主席戴利(Mary Daly)和亚特兰大联储主席博斯蒂克(Raphael Bostic)均暗示利率不仅需要继续上涨至5%以上,而且可能在一段时间内保持不变。美联储理事鲍曼(Michelle Bowman)认为,加息将持续到有令人信服的迹象表明通胀已经达到顶峰,并处于明显下降趋势,然后才会调整货币政策。
然而紧缩政策正在让经济不确定性升温。考虑到仍处于激进的紧缩周期中,周二世界银行预计今年美国经济增长将大幅放缓,落后于全球扩张的步伐。数据显示,美国内生产总值(GDP)增长率预计为0.5%,比此前的预测大幅下修1.9个百分点。
根据CME FedWatch工具,当前市场预计美联储在2月、3月分别加息25个基点的可能性徘徊于70%,而本轮加息周期的终端利率目标区间指向4.75%至5%,同时四季度有望降息。受此影响,美元指数震荡回落,目前已经较去年9月创下的20年高位跌去近11%,投资者押注通胀降温和经济风险将让美联储提前转向。
施瓦茨向第一财经记者表示,美联储离考虑政策转向还很遥远。但从强调考虑货币政策的累积效应的角度看,经济压力下未来逐步放缓加息步伐是合理的。他预计未来可能还有50-75个基点的加息空间,随后将保持一段时间,目前降息显然还不在美联储内部的讨论范围内。
而摩根大通CEO 戴蒙(Jamie Dimon)认为,加息到5%的水平可能还不够,美联储可能需要加息至超出当前预期的水平,有50%的概率升至6%。他在接受美媒采访时表示,虽然美联储之前的步伐有点慢,现在正在迎头赶上。风险依然存在,比如俄乌冲突和量化紧缩的影响。因此他赞成美联储考虑暂停加息,以了解加息的全部影响。
去年北京现3个百亿楼盘 中海、城建、华润居权益销售额前三******
1月17日,国家统计局发布70城房价数据显示,2022年12月,北京新房价格环比微涨0.2%,同比上涨5.8%。北京房价呈现出众多城市中少有的韧性。
事实上,2022年,房地产市场需求和购买力不足,叠加疫情因素影响,市场的供求和成交未出现明显转暖的迹象。而北京楼市同样表现低迷,楼市复苏放缓。
不过,在此背景下,北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情,尤其是高端住宅一枝独秀,将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计,2022年,北京诞生3个百亿楼盘,为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆,它们的单价均超过8万元/平方米;从房企销售额来看,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企,而以合作开发见长的北京首开则蝉联全口径销售榜首位。
2022年北京新房成交额同比下降近两成
2022年,在全国房地产市场下行的趋势下,北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布的数据显示,2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)新增供应51678套,同比下降12.2%;成交44434套,同比下降29.6%;成交金额3415亿元,同比下降19.9%。从交易量上看,北京新房市场成交规模回落至疫情前水平。
不过,值得关注的是,克而瑞北京发布的数据显示,北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米,同比上涨11.4%。而在价格上涨的背后,则是成交结构上的变化,刚需、首改类产品成交比重全线收缩,改善类产品成交占比则全面上扬。颇为明显的趋势是,豪宅热度持续,2022年北京诞生3个“百亿”楼盘,北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米,总价千万元起。此外,备受市场关注的高端项目还有中建玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府等。由此,2022也被称为“北京改善豪宅”的大年。
中原地产首席分析师张大伟认为,在国家统计局官方公布的房价数据中,北京房价依然处于轻微上涨中,但需要注意的是价格微弱上涨背后是2022-2023年的北京房地产市场冷热不均。比如,2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29%;二手房成交14.2万套,同比2021年下降26.3%。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年的942套,历史首次突破1000套,增加幅度高达87.2%。
对于豪宅市场交易量大涨的原因,张大伟表示,相比于平淡的普通刚需市场,以豪宅为代表的高端改善市场,正在走出—波上升行情,不仅仅北上广深,二线、三四线城市也有豪宅热。这背后的驱动力,除了豪宅产品自身稀缺属性外,还在于疫情唤醒了对居住品质的迫切需求,更源自高端客户寻求资产避险及保值的选择。
“在楼市中,相较于刚需产品,豪宅更具抗跌性。这不仅是因为豪宅的稀缺和不可再生性,也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化,90%以上的普通房子,基本上已经回归居住属性,投资价值不高。只有位于城市中心、商业中心的优质房产,仍然保留着资产属性,这也是豪宅热销的原因。”张大伟如是说。
中海、城建、华润权益销售额超200亿元
在市场整体销售下行的背景之下,房企的销售情况又是如何?据克而瑞北京统计,2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元,3家房企突破200亿元,分别为中海、城建、华润。其中,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企。此外,还有4家房企权益销售额破百亿,分别为首开、绿城、保利、中建壹品。对比来看,2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元,共有5家房企销售额突破200亿元。
根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜,中海地产以395.41亿元的权益金额,位列第一,较2021年提升了37.6亿元,在行业的下行周期中逆市实现了业绩的增长。其中,中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院、中海滙智里项目贡献了主要货值。
与此同时,北京城建以283.74亿元的权益金额位列第二。2022年,城建在北京推出的楼盘包括刚需、豪宅,其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺,在高端豪宅市场销售表现优异,2022年实现网签销售额120.21亿元,位列销冠。此外,华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三,其中,2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目。
而从北京房企全口径金额排行榜来看,据克而瑞北京统计,2022年,共有6家房企全口径销售额突破200亿元。相比之下,2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元。
值得注意的是,以合作开发见长的北京首开,近年来与诸多知名房企进行合作。2022年,其以475.37亿元的成绩,蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位。
业内:楼市整体平稳,强力宽松政策或难出台
众所周知,2022年,全国房地产政策逐渐宽松,但是北京作为一线城市的代表,在政策层面并没有实质性松动,仅针对特定人群有所放松。比如,2022年8月4日,北京针对城区老人买房支持政策出台,对购买部分新房项目采取贷款结清算首套的优惠政策,三个新房项目定向放松“认房又认贷”;2022年8月末,针对通州部分企业放松“双限”;2022年11月,针对通州区台湖、马驹桥地区放开“双限”,也就是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
政策上一直未出现明显的放松,也是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一,进而影响了房企的拿地信心。从目前供应端北京土地市场的竞争格局看,中海、华润等头部企业,已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况,也将直接影响2023年的市场走势。
据克而瑞北京统计,2022年9月北京第三批次土拍中,中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块。2022年11月底第四批次土拍中,中海拿下石景山老古城地块。2022年,中海在北京一共拿下8宗地块,在拿地数量和拿地金额上均位列第一。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地块,并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块。此外,华润、兴创、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块。由于前期充足的土地储备,也为今年的市场奠定了基础。
对于2023年,克而瑞北京分析人士认为,“稳增长”将重回首位。不过,从目前来看,随着北京楼市整体平稳,强力宽松政策难以出台。在行业调整周期下,企业更应该回归产品,加强产品力打造、持续关注产品升级迭代,在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
不过,58安居客研究院院长张波预计,2023年改善需求入市数量较多,尤其看好以北京为代表的一二线热点城市的复苏节奏。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用,诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)